Michal Ševčík pro Mladá fronta DNES: Soused se zadlužil, zaplatí za něj celý dům

Mladá fronta DNES, 10.7.2018 0:00:00 

Na bytové družstvo připadá v průměru milionový dluh. Dlužníci ho zpravidla nezaplatí.

Kdo si chce koupit byt nebo podíl v bytovém družstvu, měl by se kromě tradičních otázek typu „jak je byt velký“ a „kolik za něj chcete“ zeptat i na to, jak velké dluhy před sebou správce valí.

Protože pokud se v domě najde byť jediný vlastník nebo nájemník, který neodvádí dohodnuté poplatky, může jít o statisícové sumy. A ty nakonec zaplatí ostatní vlastníci.

Podle nejnovějších údajů Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD), který sdružuje společenství vlastníků a družstva s přibližně 600 tisíci byty, což je bezmála pětina všech bytů v Česku, hrozí některým z jeho členů kvůli složitému vymáhání dluhů nájemců dokonce krach.

Dlužné částky na nájemném a služby spojené s užíváním bytu totiž dosahují alarmujících hodnot. Na jedno členské družstvo vychází v průměru zhruba milionový dluh. A možnosti, jak dlužníky přimět zaplatit, jsou velmi omezené.

Bez šance na úspěch

V domě, který spravuje stavební bytové družstvo Dyje v Břeclavi, se správci potýkali s několika dlužníky v insolvenci a exekuci. Zatímco v jednom z případů se družstvu díky insolvenci podařilo získat zpět alespoň část dluhu, ve zbylých čtyřech případech jsou pohledávky nevymahatelné.

„Dlužníky jsme žalovali u soudu, na jejich majetek byl prohlášen konkurz, ale výtěžek z prodeje obdržela přednostně banka jako zástavní nebo zajištěný věřitel,“ sdělil MF DNES předseda družstva Ladislav Kvasnička.

Nešlo přitom o malé částky, v průměru 115 tisíc korun na jeden byt. A případ družstva Dyje není výjimkou. Podíl nevymahatelných dluhů je dle průzkumu mezi členy SČMBD z loňského roku až 44 procent.

Bytovým družstvům a společenstvím vlastníků zákony příliš nepomáhají. Zatímco do prosince 2013 mohla požádat soud, aby na dlužníkovu jednotku uvalil zástavní právo ve prospěch ostatních spoluvlastníků, občanský zákoník platný od ledna 2014 toto právo nezná. A tak si ostatní vlastníci často nepomohou ani v exekučním, ani v insolvenčním řízení.

„Ve vymáhacím řízení mají bytová družstva a společenství vlastníků hned několik konkurentů z řad dalších věřitelů, především věřitele zástavní. Po ukončení vymáhacího řízení na ně velmi často nezbývá nic. Zatímco velká bytová družstva jsou schopna riziko dluhů rozložit mezi velký počet svých členů, společenství vlastníků a jednodomovní družstva jsou mnohem bezprostředněji vystavena riziku krachu,“ říká předseda Svazu českých a moravských bytových družstev Jan Vysloužil s tím, že dluh pak dopadá na ostatní bydlící v domě, případně na jeho zaplacení padnou finanční rezervy původně určené například na splácení úvěrů na modernizaci.

Podle ředitele metodického odboru SČMBD Martina Hanáka je v bytovém družstvu problém dlužníka, který je nájemcem bytu, relativně řešitelnější než ve společenství, kde je dlužník vlastníkem. Otázka soudního řešení dluhu je nicméně záležitostí dvou a více let a navíc může skončit nevymožením dlužné částky.

Nikoli vypovědět, ale vyloučit

Společenství si na fakt, že ve frontě na peníze od dlužníků stojí až úplně vzadu, stěžovala tak dlouho, až jim vyšli poslanci vstříc.
„S účinností od 1. prosince 2018 platí, že pohledávky společenství vlastníků jednotek se uspokojují z výtěžku zpeněžení jednotky v domě přednostně před uspokojením pohledávek zajištěných věřitelů, a to až do výše jedné desetiny výtěžku, neboť tyto pohledávky jsou nově zařazeny mezi prioritní pohledávky,“ vysvětlil advokát z poradenské společnosti Vilímková Dudák & Partners Michal Ševčík.

Bytových družstev se tato právní úprava netýká, protože družstvo byt svému členovi pronajímá, takže prodej jednotky nepřichází v úvahu. Specialitou nájemní smlouvy mezi bytovým družstvem a bydlícím členem je podle Ševčíka na druhou stranu to, že takovou nájemní smlouvu nelze vypovědět dle obecných ustanovení občanského zákoníku o nájmu.

„Dle zákona o obchodních korporacích ale lze bydlícího člena vyloučit, pokud hrubě poruší své povinnosti vyplývající z nájmu,“ radí Ševčík.

Hanák upozorňuje na to, že zmíněných 10 procent na pokrytí dluhů bude stačit pouze ve velkých městech jako Praha nebo Brno. Tam se totiž tržní ceny bytů pohybují v řádech milionů korun. „V regionech, kde je otázka dluhů nejpalčivější a tržní ceny bytů nízké (v řádu statisíců), 10 procent z výtěžku prodeje bytu ve většině případů dluhy nepokryje,“ vysvětluje Hanák. Největší problémy s dlužníky se týkají Ústeckého a Karlovarského kraje, kde je v exekuci více než 18 procent obyvatel starších 15 let.

Podle Hanáka by pomohlo, kdyby došlo k navýšení částky na minimálně 30 procent výtěžku. Dalším problémem ale je, že zákon neřeší vymožení dluhu, pokud je dlužníkovi povoleno oddlužení. V takovém případě může dojít k „odpuštění“ až 70 procent dlužné částky. Často se ale stává, že zůstává nesplaceno i zbývajících 30 procent.

***

Pohledávky společenství vlastníků jednotek se uspokojují z výtěžku zpeněžení jednotky v domě přednostně až do výše jedné desetiny výtěžku.

Kde trápí exekuce nejvíc lidí

493 tisíc lidí mělo na krku tři exekuce a více.
863 tisíc lidí bylo v roce 2017 v Česku v exekuci.

Podíl osob v exekuci v jednotlivých krajích (údaje v %) Pramen: mapaexekuci.cz, údaje ke konci roku 2017

Karlovarský 17,5
Ústecký 18,1
Liberecký 12,1
Královéhradecký 8,2
Moravskoslezský 10,9
Olomoucký 8,9
Pardubický 7,1
Praha 8,4
Plzeňský 9,6
Středočeský 9,1
Jihočeský 9,0
Vysočina 5,8
Jihomoravský 7,9
Zlínský 5,7

Související články:
http://www.24zpravy.com/ekonomika/soused-se-zadluzil-zaplati-za-nej-cely-dum-druzstva-dluzi-v-prumeru-milion/206856-zpravy
https://ekonomika.idnes.cz/dum-dluh-najemni-smlouva-bytove-druzstvo-fgz-/ekonomika.aspx?c=A180702_204043_ekonomika_linv