Michal Ševčík pro Mladá fronta Dnes: Prodám byt. Možná s garáží, možná bez

Mladá fronta Dnes, 2.2.2018 0:00:00 

Právníci a realitní kanceláře si stěžují, že předkupní právo protahuje prodej bytů.

Právnické rčení praví, že spoluvlastnictví je dílo ďáblovo. Od letošního roku je zase o trochu ďábelštější. Nejenže se lidé musí dohodnout, jak se o společný majetek starat. Nově navíc musí jeden druhému nabídnout svůj podíl, pokud ho chtějí prodat.
Spoluvlastníkům domu se taková změna hodí. Odpadá tím riziko, že váš sourozenec prodá svůj podíl na domě po rodičích bez vašeho souhlasu někomu cizímu.
Jenže spoustě lidem komplikuje život. Nejvíce postihne ty, kteří bydlí v bytě a k němu mají garážové stání nebo sklep, které smluvně nepatří k bytu. A takových bytů je v nových developerských projektech drtivá většina.
„Pokud je vyčleněna samostatná jednotka, pak není důvod k obavám. Jenže v praxi se většina nových developerských projektů prodává tak, že se parkovací místo či sklep určí podílem na společných prostorách domu,“ uvádí mluvčí realitní kanceláře Re/Max Tomáš Hejda. Nákup nového bytu s parkovacím stáním je na trhu standard i podle mluvčího developerské společnosti Finep Davida Jiruška.

Desítky až stovky dopisů

V čem spočívá komplikace? Majitel bytu, který ho chce prodat včetně parkovacího stání nebo sklepu, musí odkup podílu nabídnout ostatním spoluvlastníkům.
„Prodejce spoluvlastnického podílu na nemovitosti v zásadě nemůže svobodně nakládat se svým majetkem, nemůže si volně vybrat kupce dle vlastních preferencí, ale musí brát ohledy na ostatní spoluvlastníky,“ prohlašuje advokát Václav Kučera z advokátní kanceláře Toman, Devátý & Partneři. Důsledkem bude podle jeho názoru pouze zdržení celé transakce.
„Od každého spoluvlastníka garážových prostor bude majitel při prodeji potřebovat písemnou odpověď. Ve větších domech či developerských projektech může jít o desítky až stovky majitelů. Těm musí být doručena nabídka ke koupi podílu,“ popisuje realitní makléř Re/Max Alfa Jan Zachystal.
K dalším komplikacím může dojít v případě, kdy nemovitost vlastní cizinec nebo více majitelů, kteří spolu nekomunikují.
Své povinnosti se prodávající v tom případě nezbaví tím, že nabídne spoluvlastníkům podíl za nesmyslně vysokou částku.
„Spoluvlastník, který převádí svůj podíl na nemovité věci, musí ostatním spoluvlastníkům tento podíl nabídnout za stejnou cenu. Pokud o podíl projeví zájem více vlastníků najednou, mohou jej koupit poměrně dle velikosti svých podílů,“ vysvětluje Michal Ševčík, advokát z poradenské skupiny Vilímková, Dudák & Partners. Cena podle něj musí být stanovena tržně, případně ji určí znalec na oceňování nemovitostí.
„Pokud by spoluvlastníci odmítli vysokou kupní cenu zaplatit a prodejce bude následně stejný podíl nabízet třetím osobám k odkupu za cenu nižší, tak se spoluvlastníci mohou soudně domáhat, aby jim prodejce nabídl podíl k odkupu znovu za aktuální sníženou cenu,“ upozorňuje Kučera.
Zvláštní zádrhel spočívá v tom, že podle novely občanského zákoníku může prodejce nabídnout podíl ke koupi spolumajitelům až v okamžiku, kdy uzavře smlouvu s konkrétním kupcem bytu.
„Kupující jsou v těchto případech kvůli nešťastné formulaci nového předkupního práva bráni jako rukojmí, přičemž vůbec není jisté, zda obchod nakonec proběhne. Institut předkupního práva vnímáme jako správný nástroj, ale bohužel ne v tomto znění,“ tvrdí oblastní ředitel pro Hlavní město Praha společnosti M&M reality Jan Martina.
Poté, co se prodávající spojí se spoluvlastníky a nabídne jim možnost odkupu podílu, začne všem osloveným běžet tříměsíční lhůta, během níž mohou uplatnit předkupní právo.

Dřív to bylo jednodušší

Předkupní právo ke spoluvlastnickým podílům na nemovitých věcech začalo nově platit 1. ledna, neobjevilo se však v tuzemském právu poprvé. Předchozí verze zanikla před třemi lety.
Jeho návrat je vnímán smíšeně. Advokáti i realitní kanceláře se obávají hlavně nadměrné byrokratické zátěže, časových průtahů i vyšších finančních nákladů. „Už nyní evidujeme zvýšenou administrativní zátěž a časové průtahy,“ tvrdí Martina.
„Dříve stačilo, když spoluvlastník nabídl podíl ostatním předtím, než jej prodal někomu jinému,“ porovnává současný institut s tím předchozím Michal Ševčík.
Předkupní právo se vztahuje na všechny nemovité věci, které spoluvlastní více osob, ať jsou to osoby právnické či fyzické. Může jít o byty, rodinné domy, pozemky, průmyslové budovy i vodní díla. Podle Ševčíka se to týká i těch nemovitostí, které se do katastru nemovitostí nezapisují.
Předkupnímu právu se člověk nevyhne, ani když zmíněný byt daruje. Jedinou výjimkou je převod spoluvlastnického podílu na osoby blízké, například nejbližší příbuzné. „V takovém případě nemají ostatní spoluvlastníci nemovité věci možnost předkupní právo využít,“ uvádí Ševčík.
Existuje i možnost, že se spoluvlastník předkupního práva vzdá. Pokud je taková nemovitost zapsaná v katastru nemovitostí, tak se do něj vzdání se předkupního práva zapíše.

Příklad Tříměsíční martyrium s nejistým výsledkem * Libor H. se rozhodl prodat byt s garážovým stáním ve společné garáži. Protože je Libor spoluvlastníkem garáže, musel svůj podíl před prodejem nabídnout přednostně ostatním spoluvlastníkům. * Podíl však mohl podle nového zákona nabídnout až v momentě, kdy najde konkrétního kupce na byt. Kupci tedy musel vysvětlit, že parkovací místo k bytu bude jen v případě, že o něj nebude stát nikdo ze spolumajitelů garáže. * Poté Libor poslal všem spoluvlastníkům nabídku na odkup. Nyní běží tříměsíční lhůta, kterou spoluvlastníci mají na vyjádření. Pokud se jich ozve víc, koupí garážové stání společně, každý podle svého podílu na vlastnictví garáže.

„Zvláštní zádrhel spočívá v tom, že prodejce může spolumajitelům nabídnout podíl ke koupi až v okamžiku, kdy uzavře smlouvu s konkrétním kupcem.“ 

Článek naleznete ZDE.