Michal Ševčík pro Deník: Na reklamaci budete mít pět let

Deník, 5.8.2013 0:00:00 

Nový občanský zákoník přináší změnu. Předkupní právo spoluvlastníků nemovitostí zanikne  

 
Od ledna příštího roku bude účinný nový občanský zákoník. Kromě mnoha jiných změn bude mít zásadní dopad také na užívání nemovitostí. K jakým změnám dojde?  

 
Stavba a pozemek  

 
Až doposud platilo, že stavba a pozemek se ve smlouvě i na katastru nemovitostí evidovaly zvlášť. Od prvního ledna 2014 se tento stav změní.  

V případě, že stavbu i pozemek vlastní stejná osoba, z právního hlediska stavba jako věc zaniká a stává se součástí pozemku. Výhodou je, že při prodeji domu už majitel ve smlouvě nemusí specifikovat dům i pozemek. Stačí převést vlastnické právo jen k pozemku. 

V případech, kdy majitel pozemku bude odlišný od majitele stavby na něm postavené, získají tito vlastníci vzájemné předkupní právo. Při prodeji tak musí nemovitost nejprve nabídnout druhému vlastníkovi. Ten bude mít tři měsíce na reakci, pokud se oba nedohodnou na delší lhůtě.  

„S případem, kdy majitel chtěl prodat dům stojící na cizím pozemku, jsme se setkali už několikrát. Byla to komplikace. Nyní bude mít vlastník pozemku zákonnou možnost koupit dům jako první,“ říká k tomu Hanuš Němeček, výkonný ředitel společnosti RE/MAX.

  
Výjimku tvoří případy, kdy je na nemovitost uvaleno věcné břemeno či zástavní právo. Dům se v těchto případech nestane součástí pozemku a nadále zůstává samostatnou věcí. Nevznikne ani předkupní právo.  

 
Včely v cizím úle  

 
Nový občanský zákoník upravuje vztahy mezi sousedy mnohem podrobněji než tomu bylo dosud. Ti budou mít více práv i povinností.  

Nově například bude možné se bránit tomu, aby soused vysázel stromy přímo u plotu (zákon počítá s ochranným pásmem tři metry od plotu pozemku). Souseda bude také možné požádat, aby si pozemek oplotil, ovšem pouze ze závažných důvodů.  

„Za závažné důvody by soud patrně považoval, kdyby na sousední pozemek vnikala volně pobíhající zvířata,“ upřesňuje tuto podmínku Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners. Nový zákon také přímo pamatuje na situaci, kdy se roj včel usadí v cizím úle. Včely se stanou vlastnictvím majitele tohoto úlu.  

„Soused může také požadovat, aby mu z cizí střechy na pozemek nestékala voda či nepadal sníh,“ říká Michal Ševčík. Dokonce se lze domáhat i toho, aby soused nepostavil stavbu v blízkosti jeho pozemku. Musí však k tomu mít patřičné důvody.  

 
Odstraňování závad  

 
Naopak zanikne současné předkupní právo v rámci spoluvlastnictví, a to s účinností od 1. ledna 2015. Spoluvlastník tím bude moci prodat podíl na domě či pozemku bez povinnosti nabídnout ho nejdříve ostatním spoluvlastníkům. Urychlí se tím možnost převodu, majitel již nebude muset čekat dva měsíce, jestli spoluvlastník nabídku přijme, nebo ne. 

Prodávající odpovídá za vady na domě či bytě pouze po dobu, kterou si s kupcem sjednal. Pokud si strany žádnou záruční lhůtu nedohodly, prodávající odpovídá pouze za vady, které existovaly již v době převodu nemovitosti.  

Dnes může kupující takové vady uplatnit u prodávajícího pouze do šesti měsíců od nabytí nemovitosti. Pokud v této lhůtě neuplatní reklamaci, jeho právo zaniká.  

„Nový občanský zákoník přináší změnu výhodnou pro nového majitele. Lhůta, po kterou může vady reklamovat, se prodlužuje na pět let od nabytí nemovitosti,“ uvádí Michal Ševčík.  

 
Chaty a zahrádky  

 
Za poměrně nesrozumitelným názvem „přídatné spoluvlastnictví“ se skrývá užitečná změna.  

„Známe případy, kdy prodejce nemovitosti, obvykle chaty či rodinného domu, převede dům a pozemek, ale zapomene převést spoluvlastnický podíl k příjezdové cestě. Nový majitel s ním pak už nemůže disponovat, protože náleží stále původnímu,“ uvádí příklad Hanuš Němeček. Nový zákon upravuje tuto situaci tak, že spoluvlastnický podíl k příjezdové cestě se převede automaticky s hlavní nemovitostí. Do katastru nemovitostí se zapíše poznámka, že pozemky jsou v přídatném spoluvlastnictví.  

Situace je běžná pro chatové a zahrádkářské oblasti, ale vztahuje se například i na garážová stání v domech.  

Nový občanský zákoník přinese také silnější ochranu lidí, které postihnou podvodné či nesprávné zápisy v katastru nemovitostí.  

Od ledna 2014 bude více chráněn kupec, který nabude byt od osoby zapsané v katastru nemovitostí a bude jednat v dobré víře, že tato osoba je skutečným vlastníkem.  

 
I vztahy mezi sousedy jsou upraveny mnohem podrobněji než dosud. Budou mít více práv i povinností. Nově bude například možné bránit se tomu, aby soused vysázel stromy přímo u vašeho pozemku. Zákon počítá s ochranným pásmem tři metry od plotu.  

 
Tři tisíce paragrafů

  
Nový občanský zákoník představuje jednu z největších změn českého právního systému za posledních 20 let. S jistou nadsázkou lze říci, že jde o normu, která upravuje život člověka od narození až po smrt. Zákoník má asi tři tisíce paragrafů a je rozdělen do pěti částí. První tvoří předmět úpravy zákona, druhá se zabývá rodinným právem, třetí určuje absolutní majetková práva, čtvrtá majetková práva relativní, pátou částí jsou závěrečná ustanovení.

Zákoník bude účinný od 1. ledna 2014. P Některé z důležitých změn, které zákoník přináší, vám přibližujeme v našem seriálu textů renomovaných právníků.