Jan Labský pro Právo: Stavební uzávěry brání vlastníkům pozemků ve výstavbě

Stavební uzávěra je prostředek, který umožňuje obci na přechodnou dobu utlumit na svém území stavební činnost. Je-li
takovéto opatření vydáno, nelze na dotčeném území realizovat zejména stavební záměry spočívající ve výstavbě nebo
přestavbě. Rozhodnutí o stavební uzávěře souvisí nejčastěji s tím, že konkrétní obec chystá změnu svého územního plánu.
Typickým příkladem je řada středočeských obcí, kde bylo v posledních letech realizováno nemálo developerských projektů a
obcím přestává stačit infrastruktura anebo z dalších důvodů chtějí výstavbu omezit.
Stavební uzávěru obec využije například tehdy, dospěje-li k závěru, že došlo k velkému rozmachu bytové výstavby, že je
současná dopravní infrastruktura přetížená, že nestačí čistička odpadních vod, mění se zásadně vzhled obce, chybějí školky,
školy apod.

Obec musí nejprve rozhodnout o tom, že zadá pořízení nového územního plánu či jeho změny, kde v obecné míře navrhne, jak by měly být konkrétní pozemky nadále funkčně využívány. Lze tak změnit vymezení a rozsah zastavitelného území obce nebo funkční využití některých ploch. Například z pozemku, který by mohl sloužit k výstavbě, se stane pozemek nezastavitelný, kde může být v budoucnu třeba veřejná zeleň. Následně je zpracován návrh územního plánu, kde bude původní návrh detailně rozpracován. K návrhu územního plánu se mohou dotčení vlastníci vyjádřit, stejně tak jako dotčené orgány. Návrh územního plánu je veřejně projednáván. Nový územní plán či jeho změnu finálně vydává zastupitelstvo obce.
Stavení uzávěru lze označit za jakési přechodné opatření do doby, než budou územní plán či jeho změny schváleny. Stavební
uzávěra tak nepředstavuje definitivní řešení ani definitivní omezení vlastnických práv, definitivní zásah představuje až
schválený územní plán či jeho změna. Právě s ohledem na dočasnost stavební uzávěry je limitována i možnost právní ochrany dotčených vlastníků, neboť není zřejmé, zda a jak se jejich pozemků schvalování změn územního plánu nebo nového územního plánu nakonec dotkne.

Hlídejte si svá práva

Stavební uzávěra může nejvíce dopadnout na ty, kteří vlastní nebo hodlají koupit pozemek, na kterém chtějí stavět. Je proto
nutné si svá práva hlídat a chránit. Pokud hodlá zájemce pozemek koupit, je vhodné kontaktovat místní obecní úřad nebo příslušný stavební úřad, seznámit se s územním plánem obce a ověřit si, co je na daném pozemku možné vystavět a zda se jej netýká stavební uzávěra. Návštěva těchto úřadů se hodí i z důvodu, že zjistíte, jaká stavba může vyrůst v sousedství. Aby vlastníka pozemku stavební uzávěra nepřekvapila, je nutné sledovat úřední desku obce a její webové stránky. Většina zásadních dokumentů a rozhodnutí (opatření) se doručuje formou veřejné vyhlášky. Dokumenty jsou vyvěšeny 15 dní na úřední desce a následně se považují za doručené. Od okamžiku doručení běží lhůta k podání námitek či připomínek, která u stavební uzávěry činí 30 dnů. S přijímáním a přípravou územního plánu může být spojeno i veřejné projednání. Sledování dění v obci a úřední desky lze jen doporučit.

Vlastníci pozemků jsou v nevýhodě

Vlastníci pozemku mají situaci komplikovanější. Plánovanou stavbu rodinného domu může stavební uzávěra prodloužit až o
řadu let. Zásadně záleží na obci, jak odpovědně stavební uzávěru vymezí. Není výjimkou, že stavební uzávěra je vymezena
velmi obecně, a to na celé území obce a na veškerou stavební činnost, a to i přesto, že stavební zákon jasně říká, že uzávěra
má omezit stavební činnost jen v nezbytném rozsahu a již vůbec nemůže omezit nebo zakázat udržovací práce. Obec by měla vědět, které konkrétní zájmy a území hodlá stavební uzávěrou chránit. Nelze považovat za smysluplné vztáhnout stavební uzávěru například na pozemky, které již mají vydáno povolení k zasíťování, či už jsou dokonce zasíťovány. Stejně tak je-li záměrem obce omezení výstavby větších bytových projektů, lze stavební uzávěru formulovat tímto směrem a neomezovat výstavbu rodinných domů či jejich rekonstrukce. Každá obec by také měla mít přehled o stavebních záměrech, ke kterým dala v minulosti souhlas, a vlastníkovi, kterému již dala souhlas s výstavbou, by neměla tento záměr zhatit stavební uzávěrou. Obec by měla činit vše pro to, aby příprava nového územního plánu či jeho změny byly připraveny co nejrychleji a stavební uzávěra nezatěžovala vlastníky nepřiměřenou dobu a nepřiměřeným rozsahem.

Jak se lze bránit

Obec může ze stavební uzávěry povolit vlastníkovi na jeho žádost výjimku, pokud není ohrožen účet stavební uzávěry. Proti rozhodnutí o výjimce se ovšem nelze odvolat. Návrh územního opatření o stavební uzávěře je nejprve oznámen a dotčení vlastníci mají možnost vznést námitky. Ty budou obcí vypořádány v samotném rozhodnutí o stavební uzávěře. Nezřídka není námitkám vlastníkům vyhověno. Proti rozhodnutí o stavební uzávěře, vydávanému ve formě opatření obecné povahy, se nelze odvolat. Pokud již byl vlastník dotčen stavební uzávěrou na svých právech, dává mu právní řád určité prostředky ochrany. Existují v zásadě dva způsoby ochrany. Jedním je žaloba podávaná ve správním soudnictví, kde je nutné se dovolávat nezákonnosti stavební uzávěry žalobou u příslušného krajského soudu v režimu správního soudnictví. Druhou možností je podnět na přezkum rozhodnutí o stavební uzávěře k příslušnému krajskému úřadu.
Na závěr lze zmínit, že zákon přiznává vlastníkovi pozemku nebo stavby dotčené stavební uzávěrou právo náhrady vůči obci,
která o stavební uzávěře rozhodla. Náhrada je však podmíněna tím, že vlastníkovi vznikla stavební uzávěrou škoda, kterou je
však povinen prokázat.

Jan Labský, Autor je advokát z kanceláře Vilímková Dudák & Partners

Datum vydání: 6.8.2019

Zdroj: Právo

Strana: 13

Autor: Jan Labský 

Rubrika: Reality