Jan Labský pro E15: Investoři a samospráva hledají společnou cestu

Spolupráce developera a obce či městské části je pro rozvoj lokality klíčová. Přesto dodnes neexistují konkrétní pravidla pro to, jak by měla vypadat. Začíná však svítat na lepší časy.

K průkopníkům patří radnice Prahy 7, kde letos na jaře zastupitelstvo schválilo zásady finanční spoluúčasti investora na rozvoji městské části. Podle nich má stavebník, jehož projekt zahrnuje nejméně 250 metrů čtverečních bytů, kanceláří či obchodů, přispět do kasy městské části 500 korunami za čtvereční metr hrubé podlažní plochy.
„Navyšování ploch pro bydlení a administrativu vyvolává náklady městské části v oblastech školství, zdravotnictví, kultury a sociálních služeb a vytváří tlak zejména na budování nových školských objektů a rozšiřování kapacit těch stávajících. Zvyšuje se také zátěž na veřejná prostranství, a tím i nároky na jejich údržbu a úklid,“ stojí úvodem v zásadách s tím, že jejich účelem je umožnit finanční spoluúčast investorů na vytváření odpovídajících podmínek pro fungování území Prahy 7.
V praxi to vypadá tak, že v rámci zahájeného územního řízení odešle městská část investorovi žádost o finanční příspěvek.
Následuje podrobnější jednání o smlouvě o spolupráci. Jejím obsahem ale není výčet konkrétních investičních záměrů městské části, na které hodlá finanční prostředky použít. Podle místostarostky Prahy 7 Lenky Burgerové (Praha sobě) jdou peníze v první řadě do školství: „Je totiž povinností městské části zajistit pro své obyvatele vzdělávání v mateřských a základních školách.“
Zásady finanční spoluúčasti investora zároveň výslovně uvádějí, že „rozhodnutí o poskytnutí příspěvku nemá vliv na vyjádření městské části jakožto účastníka územního řízení k projektu“.
Příspěvek tak není nijak vynutitelný.
„Zatím se nám nestalo, že by investor smlouvu odmítl,“ říká Burgerová.

Hlavně transparentně

Investor a obec se vzájemně potřebují. „Být stoprocentně soběstačný je těžké. Investor se potřebuje připojit na infrastrukturu, na komunikace, které vlastní municipalita, potřebuje dokoupit část pozemků, které vlastní město. Možností, kde obě strany vstupují do vzájemného jednání, je celá řada,“ popisuje Jan Mládek z advokátní kanceláře Invicta. Jednoduše řečeno, developer raději bude jednat o finančním příspěvku, než aby mu úředníci do projektu takzvaně házeli vidle.
Burgerová nicméně ujišťuje, že radnice nezasahuje do rozhodování stavebního úřadu: „K plánované výstavbě se vyjadřujeme už v rámci předběžného projednání před zahájením samotného územního řízení. A úplně stejně se odvoláváme proti rozhodnutí magistrátu nebo památkářů,“ dodává místostarostka Prahy 7.
Podle Jana Labského z advokátní kanceláře Vilímková Dudák & Partners je důležité, aby podmínky spolupráce byly transparentní a stejně nastavené pro typově shodné případy projektů. Jasně daná pravidla oceňuje také právník z developerské firmy Skanska Reality Daniel Šimáně: „Toto je snový přístup v rámci České republiky. A to dodávám, že my v tuto chvíli na Praze 7 žádný projekt nestavíme,“ prohlásil Šimáně v diskuzi Stavebního fóra.

Když se změní vláda na radnici

Dohody s developery se tak daří dostat ze šedé zóny, v níž se nezřídka pohybovaly v nedávných letech. Například někdejší starosta Prahy 11 Dalibor Mlejnský (dříve ODS) podepsal v roce 2007 s firmou Passerinvest dohodu o porozumění a spolupráci. Podle ní měl developer vyplatit městské části za podporu chystaného projektu na Roztylech postupně až 230 milionů korun, konkrétně 1000 korun za čtvereční metr.
Ačkoli se smlouva krátce objevila na radniční vývěsce, před novináři se Mlejnský snažil její existenci zapřít.
Dlouholetý starosta Kbel Pavel Žďárský (ODS) si před časem postěžoval, že s podobně dobře míněnými dohodami s developery už nechce mít nic společného, protože jeho lidé pak ve stavebním řízení čelili nařčením z podjatosti.
To už ale začíná být minulostí. Naopak developer Ekospol se nedávno veřejně pochlubil, že se mu podařilo urovnat spor s Prahou 15 kvůli chystanému bytovému komplexu v Horních Měcholuy pech. Ekospol podepsal s radnicí memorandum, jehož součástí je závazek poskytnout městské části 2,2 milionu korun na školství či kulturu. Projekt má na oplátku získat do tří let povolení k výstavbě. Ne vždy se takové dohody obejdou bez komplikací. Developeři si často stěžují, jak ujednání s radnicí městské části přestala platit, jakmile se vlády ujala opozice.

Společný fond?

Čerstvou zkušenost má rovněž Ekospol, a to s letošním „palácovým převratem“ na Praze 4.
„S radou jsme měli dohodnuté memorandum o spolupráci týkající se projektu Ekorezidence Hodkovičky. Když byl náhle odvolán starosta Petr Štěpánek, čekali jsme čtvrt roku, než nová rada posune memorandum do zastupitelstva. Naštěstí byla smlouva oboustranně výhodná, takže se projekt zpozdil ‚jen‘ o tři měsíce. Přednost měla politická vyjednávání uvnitř radnice,“ popisuje Filip Sušanka, mluvčí Ekospolu. Podobnou zkušenost mají i další developeři. „Rádi bychom, aby v tomto směru vznikla obecnější pravidla,“ doplňuje advokát Mládek.
Největší rezidenční developer Central Group přišel loni s návrhem na vznikl fondu veřejných investic, do něhož by přispívali všichni pražští developeři.
Podmínky navrhl podobné, jaké má nyní Praha 7, tedy 500 korun za čtvereční metr hrubé podlahové plochy. Peníze by se dělily napůl mezi městskou část a magistrát. Městské části by pak ale neměly blokovat přípravu nových projektů, například odmítáním napojení na veřejnou infrastrukturu nebo přechodu přes pozemek, který mají svěřený do užívání. „Pokud mají od investorů získávat miliardy korun na svůj rozvoj, tak se nemůže říct jen A, ale musí se dodat i B.
Tedy že veřejná správa za to musí investorům garantovat, že schvalovací procesy pro novou výstavbu nebudou trvat často až neuvěřitelných 10 let,“ zdůraznil Dušan Kunovský, majitel Central Group. Další developeři se k jeho iniciativě zatím nepřipojili.

Developer raději bude jednat o finančním příspěvku, než aby mu úředníci do projektu „házeli vidle“.

Zdroj: E15

Rubrika: Real-immo

Autor: Denisa Holajová