Michal Ševčík pro Měšec.cz: 7 změn, kterými nový občanský zákoník ovlivní užívání nemovitostí

Měšec.cz, 10.9.2013 0:00:00 

Nový občanský zákoník více ochrání před podvodnými zápisy v katastru. Na jaké další novinky se mohou těšit majitelé nemovitostí? 

V dnešním článku se opět budeme věnovat změnám, které přinese nový občanský zákoník (NOZ). Podíváme se na další změny, které přinese nová právní úprava do oblasti užívání nemovitostí.

Stavba bude součástí pozemku 

Jen pro úplnost zmiňujeme, že od roku 2014 se budou stavby stávat součástí pozemku. Pokud tedy budete stavět na svém, bude stavba k pozemku automaticky přirůstat a do katastru už se zapíše pouze jako jeden celek. Při prodeji už se pak nebude muset specifikovat pozemek a stavba zvlášť, majitel může převést jen vlastnické právo k pozemku. 

Stavba na cizím pozemku zůstane zachována pouze prostřednictvím tzv. práva stavby. Více podrobností najdete v článku Místo budovy se bude prodávat jen virtuální právo 

Bude-li se majitel pozemku lišit od vlastníka stavby, získají vzájemné předkupní právo a při prodeji musí nabídnout nemovitost nejprve druhému vlastníkovi. Ten bude mít na zaplacení kupní ceny tři měsíce, pokud si nedohodnou lhůtu delší.

Stavby stojící na cizím pozemku, které budou do katastru nemovitostí zapsány ještě před koncem letošního roku, se součástí pozemku nestanou. Stejně tak bude výjimka platit i pro nemovitosti, na které je uvaleno věcné břemeno nebo zástavní právo. Čtěte více: Nový občanský zákoník: Máte rozestavěnou stavbu? Čekají vás komplikace 

Zánik předkupního práva 

V případě spoluvlastnictví dojde k zániku předkupního práva. Pokud jste tedy spolumajitelem nemovitosti, nebudete muset svůj podíl na domě či pozemku při plánovaném prodeji nejprve nabízet ostatním spolumajitelům. Více si přečtěte v článku Zastavěli jste sousedovi kus pozemku? Vše, co je pod stavbou, bude vaše 

Sousedské vztahy podle zákona 

NOZ se více věnuje také sousedským vztahům. Zákon například počítá s ochranným 3 metrovým pásmem od plotu pozemku, který by měl vašemu sousedovi zabránit vysázet své stromy přímo u vašeho plotu. Pokud soused plot nemá, můžete ze závažných důvodů požadovat jeho postavení. Za závažné důvody by soud patrně požadoval například situaci, kdy by na sousední pozemek vnikla volně pobíhající zvířata, vysvětlil advokát Michal Ševčík z realitního týmu advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners, který upozornil i na to, že NOZ pamatuje také na situaci, kdy se roj včel usadí v cizím úlu. Včely se podle něj pak stanou vlastnictvím majitele tohoto úlu.

Další zajímavostí je podle Ševčíka možnost zadržet fotbalový míč, který vám způsobí škodu, a to až do doby jejího uhrazení. Soused může také požadovat, aby mu z cizí střechy na pozemek nestékala voda či nepadal sníh, dodal advokát s tím, že se lze dokonce domáhat i toho, aby soused nepostavil stavbu v blízkosti vašeho pozemku. K této žádosti ale musíte mít opět patřičné důvody.

Chataři a zahrádkáři 

NOZ zavádí tzv. přídatné spoluvlastnictví, což je spoluvlastnictví věci, které souvisí s vlastnictvím jiné věci. Známe případy, kdy prodejce nemovitosti, typicky chaty či rodinného domu, převede dům a pozemek, ale zapomene převést spoluvlastnický podíl k příjezdové cestě.  Nový nabyvatel pak už nemůže tento podíl prodat, protože náleží stále původnímu majiteli, uvedl Hanuš Němeček, výkonný ředitel společnosti RE/MAX s tím, že podle NOZ se spoluvlastnický podíl k příjezdové cestě v těchto případech převede automaticky s hlavní nemovitostí. Do katastru nemovitostí se pak uvede i poznámka, že pozemky jsou v přídatném spoluvlastnictví. Více si můžete o přídatném spoluvlastnictví přečíst v článku Zastavěli jste sousedovi kus pozemku? Vše, co je pod stavbou, bude vaše 

Jak a co reklamovat?

V nových smlouvách je nutné pamatovat na sjednání záruční doby. Pokud si například se stavitelem vašeho domu tuto lhůtu nesjednáte, nový zákon vám na ni právo nedá. Nárok vám v tom případě vznikne pouze na odstranění vad, které existovaly už při předání nemovitosti, ale byly skryté a vy jste na ně nemohli při předávce přijít. V současnosti můžete odstranění těchto vad požadovat do půl roku od nabytí nemovitosti. Nově se tato lhůta prodlouží na pět let. 

Větší ochrana před podvody v katastru 

Návrh katastrálního zákona více ochraňuje vlastníky nemovitostí před podvodnými či nesprávnými zápisy v katastru nemovitostí. Zmocněnec, který bude zastupovat vlastníka, totiž bude muset pro zápisy v katastru předložit úředně ověřenou plnou moc. O provedeném vkladu zmocněncem pak bude nově katastr dohodnutým způsobem informovat i samotného vlastníka.

Účastníci vkladového řízení budou moci být informováni prostřednictvím pošty, datové schránky nebo i jiným vhodným způsobem, který sdělí úřadu. Vlastník tak bude informován o každém návrhu, který se týká jeho nemovitosti. Ačkoliv opatření nejsou stoprocentně spolehlivá, domníváme se, že zákonodárci učinili maximum možného. Ročně dojde přibližně k 60 podvodným převodům nemovitostí, od příštího roku očekáváme, že jejich počet klesne a nová legislativa tak přispěje k větší právní jistotě, okomentoval změny Aleš Linhart, partner v kanceláři TaylorWessing e/n/w/c Advokáti. Více se budeme změnám, které přinese nový katastrální zákon, věnovat v příštím článku. 

Novinky v oblasti nájmu 

Výrazné novinky přinese NOZ i do oblasti nájmu. Pronajímatelé od nového roku získají více práv, jak se zbavit nájemníků nebo jim zvýšit nájem. To a více najdete v článku Pronajímatelé nemovitostí dostanou více práv (nejen) na zlobivé nájemce.

Článek naleznete ZDE.