Michal Ševčík pro Právo: Jak odhalit skryté vady při koupi nemovitosti

Právo, 16.7.2013 0:00:00 

Nezřídka se stane, že rodina vynaloží veškeré úspory na vysněné bydlení, aby později zjistila, že koupená nemovitost má řadu skrytých vad. Dá se tomu nějak předejít a jak se může nový majitel bránit?  

Podobně jako při koupi auta, je třeba i u vyhlédnuté nemovitosti dávat si pozor na skryté vady. Platí to především v případě starších domů. „Existuje řada závad, které jsou velmi časté, ale laik je nedokáže rozpoznat. Opravy pak mohou vyjít i na stovky tisíc korun,“ varuje Luděk Lošťák ze společnosti Comfort Space. 

U novostaveb či budov po rekonstrukci jsou podle odborníků nejčastějšími závadami praskliny na zdech a stropech, vlhké konstrukce obvodového zdiva a vzlínání vody do zdí v důsledku špatné hydroizolace, špatně zateplené střechy, tepelné mosty a srážení vody v minerální vatě a konečně tvorba plísní v objektu vlivem nedostatečného větrání.  

U starších budov nás pak mohou zaskočit nezateplené konstrukce, které znamenají vysokou míru tepelných ztrát, statické problémy konstrukcí střech a nosných částí budov, netěsnící okna a dveře a komíny bez revizí.  

Audit není levný

 
Ještě donedávna bylo jediným řešením, jak uvedeným problémům předejít, zaplatit si technický audit nemovitosti, což ale většina kupujících nevyužívala. Hlavním důvodem je cena takového auditu, která se u běžného domu pohybuje okolo 10 až 13 tisíc korun, což pro mnoho kupujících představuje další výraznou investici.

  
Od letošního roku se situace změnila. Technickou inspekci totiž dokážou z velké části nahradit zatracované energetické průkazy. „Během vystavení energetického průkazu je nutné budovu nejen patřičně zaměřit, ale také zkontrolovat její technický stav. Veškeré zjištěné parametry se pak projeví ve výsledném hodnocení budovy,“ vysvětluje Lošťák.  

 
Kontrola statiky jako součást průkazu  

V průkazu je ale nutné se umět orientovat. Lze z něj zjistit celkový stav nemovitosti z hlediska konstrukcí, případných závad nebo například zateplení. Současně jsou některé společnosti při technickém posouzení nemovitosti schopny provést i kontrolu statických závad, akustiky nebo vlhkosti jednotlivých konstrukcí. 

„Během jediného měření dokážeme zkontrolovat mnohem víc údajů, než vyžaduje samotný energetický průkaz. Kupující i prodávající tak dostanou jasnou představu o stavu nemovitosti a vyhnou se případným nepříjemnostem. Vše proběhne během jedné návštěvy technického inspektora, a majitel tak šetří čas i peníze,“ vysvětluje Luděk Lošťák.  

Nespornou výhodou oproti auditu nemovitosti je výrazně nižší cena. Energetický průkaz je navíc povinnou součástí prodeje nemovitosti. V případě, kdy majitel bude chtít průkaz rozšířit a zajistit si současně i technickou kontrolu, zaplatí podle Lošťáka navíc maximálně jeden až dva tisíce korun.  

 
Skryté závady pohledem zákona  

 
Prodávající odpovídá za vady na domě či bytu pouze po dobu záruční lhůty, kterou si s kupujícím sjednal. Pokud si strany žádnou záruční dobu nedohodly, odpovídá prodávající pouze za vady, které existovaly již v době převodu nemovitosti. Dnes může kupující takové vady uplatnit u prodávajícího pouze do šesti měsíců od nabytí nemovitosti. Pokud v této lhůtě nereklamuje, jeho právo zaniká a už se ho nemůže soudně domáhat.  

Nový občanský zákoník přináší kupujícím významnou změnu k lepšímu. „Lhůtu, po kterou mohou vady reklamovat, prodlužuje na celých pět let od nabytí nemovitosti,“ říká Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners.  

Existenci takzvaných skrytých závad je však většinou obtížné u soudu prokázat, a proto musí kupující vždy dbát na důkladnou prohlídku domu či bytu, který chce koupit.„Objeví-li vadu až po převzetí nemovitosti, musí ji řádně zdokumentovat, nafotit, popř. nechat písemně zaznamenat nestranným odborníkem. Ten ji navíc dokáže finančně ohodnotit pro následný požadavek na slevu z ceny,“ vysvětluje Ševčík.  

Vadu je pak nutné prokazatelně písemně oznámit prodávajícímu (osobní doručení oproti podpisu či zaslání doporučeného dopisu s doručenkou). Klíčové pro kupujícího je totiž v případném soudním sporu doložit, že vady prodávajícímu oznámil.

Prodávající odpovídá za vady pouze po dobu záruční lhůty, kterou si s kupujícím sjednal.