Jan Labský pro E15: Pozor na uzávěry

Stavební uzávěry komplikují život investorům, majitelům domů i rekreačních nemovitostí. Obce je často využívají k tomu, aby mohly regulovat výstavbu, než se podaří změnit územní plán.

Typickým příkladem jsou obce ve středních Čechách, kde v minulých letech vznikla řada rezidenčních projektů a nyní se potýkají s nedostatečnou kapacitou vodovodní sítě, čističky odpadních vod nebo se bojí velké dopravní zátěže. Třeba majitelé pozemků či rodinných domů v Tursku, Horoměřicích nebo Jesenici u Prahy už problémy se stavební uzávěrou dobře znají.
Chystali se na stavbu domu či třeba jen přístavbu jednoho podlaží a obec jim dala „stopku“ ve formě uzávěry.
V pasti se ocitají také lidé, kteří si čerstvě zasíťovali pozemek pro budoucí novostavbu a najednou nemohou kopnout do země.
Zákaz se přitom může protáhnout i na několik let. Problém může nastat také v případě, když chce majitel jen rozdělit větší pozemek na několik parcel.

Informace jsou základ

Smyslem stavební uzávěry je zakázat nebo omezit stavební činnost, která by mohla zkomplikovat budoucí využití pozemků podle nového územního plánu. Jeho pořizování ale může trvat roky, stejně jako čekání majitelů dotčených nemovitostí. Právě s ohledem na dočasnost stavební uzávěry je limitována i možnost právní ochrany vlastníků. Není totiž zřejmé, zda a jak se jejich pozemků schválení změn nebo zcela nového územního plánu nakonec dotkne.
„S takovými problémy se potýkáme stále častěji,“ říká právník Jan Labský z advokátní kanceláře Vilímková Dudák & Partners.
Stavební uzávěra dopadá zejména na lidi, kteří vlastní pozemek, na kterém teprve plánují stavět. „Doporučujeme všem, aby před koupí nemovitosti kontaktovali místní obecní úřad nebo příslušný stavební úřad, seznámili se s územním plánem a ověřili si, co je na daném pozemku možné vystavět a zda se jej netýká stavební uzávěra. Návštěva úřadů se hodí i z toho důvodu, že zjistíte, jaká stavba může vyrůst v sousedství,“ radí Labský.

Blesk z čistého nebe

Ani sebepozornější investor ale nemusí mít vyhráno. Stavební uzávěra totiž může přijít jako blesk z čistého nebe. Aby vlastníka nepřekvapila, radí právníci sledovat úřední desku obce. Většina zásadních dokumentů mívá formu veřejné vyhlášky. Dokumenty jsou vyvěšeny 15 dní na úřední desce a následně se považují za doručené.
Od okamžiku doručení pak běží lhůta k podání námitek či připomínek, která u stavební uzávěry činí 30 dnů. S přijímáním a přípravou územního plánu může být spojeno také veřejné projednání. Stavební uzávěra přitom nemusí zasáhnout celého území. „Záleží na každé obci, jak zodpovědně se zachová a v jakém rozsahu ji vymezí. Není však výjimkou, že je pojata velmi obecně na celé území obce a týká se veškeré stavební činnosti, a to i přesto, že stavební zákon jasně říká, že uzávěra má omezit stavební činnost jen v nezbytném rozsahu a už vůbec nemůže omezit nebo zakázat udržovací práce,“ vysvětluje Labský.

Lze se bránit?

Zastupitelé by při rozhodování o stavební uzávěře měli mít jasno v tom, které konkrétní zájmy a území chtějí tímto krokem chránit. Není smysluplné vztáhnout stavební uzávěru třeba na pozemky, které mají povolení k zasíťování nebo už jsou dokonce zasíťované. Stejně tak je-li záměrem obce omezení vzniku větších bytových projektů, není důvod omezovat výstavbu rodinných domů či jenom jejich rekonstrukce a modernizace.
Obec sice může vlastníkovi dotčené nemovitosti povolit na jeho žádost výjimku, proti samotnému rozhodnutí o stavební uzávěře se nicméně odvolat nelze. Lidé, kteří se cítí poškozeni, se pak mohou obrátit na soud nebo dát podnět k přezkoumání na krajský úřad. „Zákon přiznává vlastníkovi pozemku či stavby zasažené územní uzávěrou právo na náhradu od obce, která o ní rozhodla. Škodu je však povinen prokázat,“ uzavírá advokát Labský.

Zdroj: E15

Rubrika: Real – immo

Autor: Denisa Holajová